Купить квартиру по ДДУ: порядок сделки, как снизить риски

Приобретение жилья часто является самой дорогостоящей покупкой семьи, требующей большого объема средств. Однако многие застройщики предлагают купить квартиру по ДДУ по цене гораздо ниже рыночной стоимости готового объекта. При выборе подобного варианта покупатель должен знать особенности сделки и учесть все возможные риски по ней.

Как проходит сделка по ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ предусматривает вложение личных средств будущего хозяина квартиры в строительство дома, где будет распложена эта квартира. То есть покупатель становиться инвестором для застройщика, перед которым у последнего имеется обязательство передать в собственность заявленный в договоре объект. 

Заключение ДДУ регламентируется специальным законодательством, определяющим основные моменты сделки и позволяющим обеспечить ее относительную безопасность. В России подобные операции прописаны в федеральном законе 214-ФЗ, устанавливающем обязательность регистрации договора в реестре недвижимости.

Основные этапы процедуры приобретения права на квартиру в доме, возведение которого начато недавно:
 

• подбор кредитной организации с подходящими условиями кредитования, если принимается решение использовать заемные средства для уплаты взноса за объект;
• выбор застройщика, исходя из ряда критериев: документальное сопровождение деятельности, наличие подтверждений на застройки и земельные наделы, отзывы о деятельности и пр.;
• формирование пакета необходимых бумаг для сделки.

Главный документ, на основании которого возможно оформление прав на объект в строящемся доме, является ДДУ. Договор подтверждает согласие застройщика выполнить работы в установленный срок, по окончании которых произойдет передача объекта в руки инвестора.

Отличия ДДУ от других видов договоров по передаче недвижимости:
 

• участвующие стороны - застройщик и дольщик (тот, кто внес свои деньги в строительство);
• предмет договора - не только передача квартиры, но и предварительное строительство многоквартирного дома;
• индивидуальный набор прав и обязательств сторон, зависящих от конкретной ситуации;
• отсутствие налогообложения по сделке.

При ДДУ не установлено ограничение периода взаимоотношений между сторонами. Договор можно заключить на любом этапе возведения объекта до передачи его в эксплуатацию. 

Как купить квартиру по ДДУ без риска

Использование ДДУ при приобретении квартиры имеет довольно большое количество плюсов, главный из которых - возможность приобрести новое жилье за низкую стоимость. Однако участие в сделке по приобретению объекта по ДДУ предполагает для дольщика некоторую рискованность в части:

• увеличения сроков сдачи;
• изменение планировки по решению застройщика.

Эти риски можно минимизировать, если тщательно изучить условия договора до подписания. Однако наряду с рисками, которые можно предусмотреть, существуют ситуации, не зависящие от условий договора:
 

• банкротство застройщика, что несомненно приведет к замораживанию проекта;
• возникновение требования кредитора на объект при его использовании в качестве залога и привлечения заемных средств от финансовых организаций для строительства;
• вероятность оформления сделки на двух и более дольщиков по одному объекту (обычно такая ситуация возникает при участии третей стороны - посредника).

Поэтому решение о покупке квартиры по ДДУ должно приниматься взвешенно, с учетом возможных рисков. Особое внимание уделяется застройщику. Именно от его деятельности зависит в большинстве случаев положительный результат.